Bail commercial ou pop-up: quel cadre juridique convient à votre entreprise?

Que vous ouvriez une boutique, gériez un café ou lanciez une boutique éphémère, votre bien immobilier commercial est souvent le cœur battant de votre entreprise. Même si vous louez un bureau, un entrepôt ou un magasin, ce bien immobilier commercial est plus qu'un simple investissement : il marque le début d'une relation durable avec votre locataire professionnel. Un cadre juridique clair est essentiel dès le départ, non seulement pour structurer correctement la collaboration, mais aussi pour éviter toute discussion ultérieure.

En Belgique, il existe deux régimes juridiques pour les baux commerciaux : la loi sur les baux commerciaux et l'arrêté pop-up. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux fournit le cadre traditionnel pour les entreprises qui exercent leurs activités commerciales dans un lieu fixe. Le décret flamand du 17 juin 2016 relatif aux baux commerciaux de courte durée, mieux connu sous le nom de décret pop-up, offre une alternative flexible pour les baux commerciaux temporaires.

Les deux réglementations reposent sur le même principe : créer un équilibre entre le locataire et le bailleur, tout en protégeant l'entreprise qui se constitue une clientèle dans les locaux. Le régime applicable dépend de la durée du bail.
 

Loi sur les baux commerciaux : le cadre classique pour un commerce durable

La loi sur les baux commerciaux offre un cadre juridique solide et contraignant aux entreprises qui exercent leurs activités commerciales dans un lieu fixe. Elle vise à créer une stabilité et une sécurité juridique pour les deux parties, constituant ainsi la base d'une coopération à long terme.

La loi sur les baux commerciaux reconnaît qu'une entreprise est souvent littéralement ancrée à son emplacement. Un cadre locatif stable et bien pensé est donc essentiel pour les deux parties. 

1.Champ d'application territorial de la loi sur les baux commerciaux
Le régime juridique applicable aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux biens immobiliers situés en Belgique. C'est donc la situation géographique du bien immobilier qui détermine le droit applicable, quel que soit le lieu d'établissement du locataire ou du bailleur.
 

2.Champ d'application matériel de la loi sur les baux commerciaux 
Pour relever du champ d'application de la loi sur les baux commerciaux, cinq conditions doivent être remplies simultanément :
 

1. Il y a un loyer | Le contrat doit prévoir une contrepartie pour l'utilisation du bien immobilier.
    
2. Il s'agit d'un bien immobilier (ou d'une partie de celui-ci) | La loi s'applique uniquement aux bâtiments ou parties de bâtiments, et non aux installations mobiles telles qu'un food truck ou un étal de marché.
    
3. Le bien immobilier est principalement utilisé pour le commerce de détail ou l'artisanat | Le locataire y exerce une activité en contact direct avec le public, par exemple une boulangerie, un salon de coiffure ou une bijouterie.
    
4. La destination commerciale prédomine | En cas d'utilisation mixte (commerce et habitation), le caractère commercial doit rester la fonction principale.
    
5. Le contact direct avec la clientèle est déterminant | L'entreprise développe sa clientèle à cet endroit spécifique grâce au contact physique. Un simple entrepôt ou une entreprise Internet n'entre donc pas dans le champ d'application.  

Attention : il ne doit pas nécessairement s'agir d'un immeuble commercial au sens strict du terme. Une maison ou un appartement normalement destiné à l'habitation peut également relever du champ d'application de la loi sur les baux commerciaux. La nature du bien immobilier n'est donc pas déterminante, même si l'aménagement peut constituer une indication de la destination commerciale réelle.

Si une ou plusieurs de ces conditions ne sont pas remplies, le contrat relève alors du droit commun des baux. Certaines parties choisissent délibérément de déclarer contractuellement applicable la loi sur les baux commerciaux, par exemple pour bénéficier de la protection et du cadre fixe qu'elle offre.

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3. Champ d'application personnel de la loi sur les baux commerciaux 
Le bailleur peut être un particulier, une entreprise ou une administration publique. Le locataire est généralement un commerçant ou une société qui utilise le bien à des fins commerciales.

La personne qui signe le contrat reste partie prenante pendant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement. Une résiliation ou une demande de prolongation doit donc toujours émaner de tous les signataires initiaux.

Décret pop-up : entreprendre de manière flexible dans un cadre temporaire
Tous les entrepreneurs ne souhaitent pas s'engager pour neuf ans. Pour les contrats de location à court terme, la Région flamande applique le décret pop-up, qui offre une flexibilité pour les baux commerciaux d'une durée maximale d'un an.

Les conditions de base sont en grande partie les mêmes que celles de la loi sur les baux commerciaux : il doit s'agir d'un commerce de détail ou d'un artisanat en contact direct avec le public.  La différence réside dans la durée possible : le décret pop-up autorise une durée plus courte, avec des prolongations limitées.

'Le décret pop-up permet aux entrepreneurs de tester et de se développer sans s'engager pour plusieurs années. Dès que la location dépasse un an, le régime classique de location commerciale s'applique'.

Si un contrat pop-up est prolongé et que la durée totale dépasse un an, il est considéré dès le début du contrat comme un contrat de location commerciale de neuf ans, avec tous les droits et obligations qui en découlent.

Bail commercial en Belgique, l'équilibre comme fondement

Qu'il s'agisse d'un bail commercial classique ou d'un pop-up temporaire, la clé réside dans l'équilibre. NOMA s'efforce de mettre le locataire et le bailleur sur la même longueur d'onde. Un contrat de bail commercial n'est pas un accord unilatéral, mais une collaboration durable qui exige clarté et sécurité.

Vous souhaitez régler votre bail commercial en toute tranquillité ? Nos avocats se feront un plaisir de vous consacrer du temps. Prenez rendez-vous dans l'un de nos bureaux à Bruxelles, Bruges ou Courtrai, nous serons heureux de vous aider à répondre à vos questions spécifiques. Contactez-nous.

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