Peut-on sous-louer ou céder un bail commercial ?

Entre flexibilité et protection : sous-location et cession du bail commercial expliquées

Exploiter un commerce dans le cadre d’un bail commercial ne se déroule pas toujours comme prévu. Peut-être que votre activité se développe plus vite que vous ne l’aviez anticipé, ou qu’au contraire vous envisagez, en cours de bail, d’arrêter ou de céder la location. Ou bien vous êtes bailleur et souhaitez conserver, sur le long terme, un certain contrôle sur l’identité de l’occupant de votre bien.
Dans ces situations, les mêmes questions reviennent rapidement : un locataire peut-il sous-louer ? Un bail commercial peut-il être cédé ? Et quelle marge de manœuvre la loi laisse-t-elle réellement ? Les avocates Stefanie Claeys, Marlies Janssens et Dorien Avaux exposent clairement le cadre juridique.

Sous-location dans le cadre d’un bail commercial : en principe autorisée

Dans un bail commercial, la sous-location est en principe autorisée. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien à un tiers, sans autorisation préalable du bailleur. Le locataire initial reste toutefois le locataire principal et demeure pleinement responsable de toutes les obligations découlant du contrat de bail.

Ce régime offre une certaine flexibilité au locataire, par exemple en cas de réorganisation temporaire ou d’usage partagé du bien. Dans le même temps, le bailleur conserve son cocontractant initial comme interlocuteur.

Sous-location et cession n’obéissent pas à la même logique : là où la sous-location est souvent possible, la cession requiert une autorisation.

Cession du bail commercial : autorisation requise

La cession d’un bail commercial va plus loin. Un nouveau locataire se substitue alors au locataire initial. Comme cela implique un nouveau cocontractant pour le bailleur, son consentement est requis.

Même après la cession, le locataire initial reste en principe solidairement tenu des obligations issues du bail commercial d’origine, sauf s’il est expressément libéré par le bailleur.

Interdiction contractuelle de sous-location ou de cession : possible, mais pas absolue

Les parties peuvent, dans le bail commercial, exclure contractuellement la sous-location ou la cession du bail. Une telle interdiction est en principe valable et est souvent utilisée pour conserver un contrôle sur l’utilisation du bien.

Cette liberté connaît toutefois une limite importante. Lorsque le locataire cède son fonds de commerce ou le donne en sous-location, il peut transférer le bail avec ce fonds de commerce ou sous-louer le bien avec celui-ci, à condition de notifier l’acte de cession ou de sous-location au bailleur. Dans ce cas, le bailleur dispose de trente jours pour s’opposer à la cession ou à la sous-location, et ce uniquement dans certains cas limitativement prévus par la loi. À défaut d’opposition, le locataire peut procéder à la cession du bail ou à la sous-location du bien. Ce droit est d’ordre public et ne peut être exclu contractuellement.

Il n’existe qu’une exception : lorsque le bailleur ou un membre de sa famille occupe lui-même une partie du bien. Dans ce cas, l’interdiction contractuelle peut être maintenue.

Bail commercial de courte durée : aucune possibilité de cession ou de sous-location

Avez-vous conclu un bail commercial temporaire, par exemple pour un pop-up ? Dans ce cas, la sous-location et la cession du bail ne sont pas autorisées. Le législateur a fait ici le choix de la simplicité et de la sécurité juridique, en adéquation avec le caractère temporaire de ces conventions.

Un bail commercial sur mesure, avec NOMA comme partenaire de réflexion

La sous-location et la cession ne sont pas des détails, mais des choix déterminants dans un bail commercial. Un contrat soigneusement élaboré permet de fixer des accords clairs et opérationnels, adaptés au bien et à l’avenir de l’entreprise.

Vous êtes locataire ou bailleur et avez des questions concernant le bail commercial ? NOMA réfléchit volontiers avec vous. Nos avocats vous conseillent de manière professionnelle et personnalisée, toujours en fonction de votre situation spécifique. Contactez-nous.

Le 5 mars, NOMA organise en outre un séminaire en présentiel consacré au bail commercial à Bruges. Laissez-nous déjà vos coordonnées : nous vous tiendrons volontiers informé.