Mag u een handelshuur onderverhuren of overdragen?

Tussen flexibiliteit en bescherming: onderhuur en overdracht van handelshuur toegelicht.

Een handelszaak runnen binnen een handelshuurovereenkomst verloopt niet altijd zoals gepland. Misschien groeit uw activiteit sneller dan verwacht, of denkt u tijdens de looptijd net aan stoppen of aan de overdracht van de huur. Of u bent verhuurder en wilt ook op langere termijn controle houden over wie uw pand gebruikt. In die situaties rijzen al snel dezelfde vragen: mag een huurder onderverhuren? Kan een handelshuur worden overgedragen? En hoeveel speelruimte laat de wet eigenlijk toe? Advocaten Stefanie Claeys, Marlies Janssens en Dorien Avaux zetten het juridisch kader helder uiteen. 

Onderhuur bij handelshuur: in principe toegelaten

Bij een handelshuurovereenkomst is onderhuur in beginsel toegestaan. De huurder mag het pand geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een derde, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. De oorspronkelijke huurder blijft daarbij de hoofdhuurder en blijft volledig verantwoordelijk voor alle verplichtingen uit het huurcontract. 

Die regeling biedt de huurder flexibiliteit, bijvoorbeeld bij tijdelijke reorganisatie of gedeeld gebruik van het pand. Tegelijk behoudt de verhuurder zijn oorspronkelijke contractpartij als aanspreekpunt.

Onderhuur en overdracht volgen niet dezelfde logica: waar onderhuur bij handelshuur vaak mogelijk is, vereist overdracht toestemming.

Overdracht van handelshuur: toestemming vereist

Een overdracht van handelshuur gaat een stap verder. Daarbij neemt een nieuwe huurder de plaats in van de oorspronkelijke huurder. Omdat dit voor de verhuurder een nieuwe contractpartij betekent, is diens toestemming vereist.

Ook na overdracht blijft de oorspronkelijke huurder in principe hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen uit de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst, tenzij de verhuurder hem daar uitdrukkelijk van vrijstelt. 

Contractueel verbod op onderhuur of huuroverdracht: mogelijk, maar niet absoluut

Partijen kunnen in de handelshuurovereenkomst onderhuur of huuroverdracht contractueel uitsluiten. Zo’n verbod is in principe geldig en wordt vaak gebruikt om controle te behouden over het gebruik van het pand.

De vrijheid om dit te verbieden kent echter een belangrijke grens. Wanneer de huurder zijn handelszaak overdraagt of onderverhuurt, mag hij de huur samen met die handelszaak overdragen of het huurgoed samen met die handelszaak onderverhuren, op voorwaarde dat hij de overeenkomst van overdracht of onderverhuring meedeelt aan de verhuurder. In dat geval heeft de verhuurder dertig dagen de tijd om zich tegen de huuroverdracht of onderverhuring te verzetten, wat enkel kan in enkele wettelijk beperkte gevallen. Verzet de verhuurder zich niet, dan mag de huurder de huur overdragen of het huurgoed onderverhuren. Dat recht is dwingend en kan niet contractueel worden uitgesloten.

Er is slechts een uitzondering: wanneer de verhuurder of diens familie zelf een gedeelte van het pand bewoont. In dat geval kan het contractuele verbod wél standhouden. 

Handelshuur van korte duur: geen ruimte voor overdracht of onderhuur

Sloot u een tijdelijke handelshuurovereenkomst af, bijvoorbeeld voor een pop-up? Dan zijn onderhuur en huuroverdracht niet toegelaten. De wetgever kiest hier bewust voor eenvoud en rechtszekerheid, passend bij het tijdelijke karakter van deze overeenkomsten.

Handelshuur op maat, met NOMA als klankbord
 

Onderhuur en overdracht zijn geen details, maar bepalende keuzes binnen een handelshuurovereenkomst. Een zorgvuldig opgebouwd contract zorgt voor duidelijke, werkbare afspraken, afgestemd op het pand en op de toekomst van de onderneming.
 

Heeft u als huurder of verhuurder vragen over handelshuur? NOMA denkt graag met u mee. Onze advocaten adviseren u professioneel en persoonlijk, steeds aangepast aan uw unieke situatie. Neem contact op. 

Op 5 maart organiseert NOMA bovendien een live-seminarie over handelshuur in Brugge. Laat hier alvast uw gegevens achter, we houden u graag op de hoogte.