Bail commercial adapté à votre entreprise : comment la durée détermine le cadre juridique

Un bail commercial adapté à votre entreprise : comment la durée détermine les règles du jeu

La durée d'un bail commercial détermine non seulement le rythme, mais aussi les règles du jeu entre le locataire et le bailleur. Alors qu'un bail pop-up est idéal pour tester le terrain, court et flexible, le bail commercial classique offre un cadre sûr pour ancrer durablement une entreprise. Mais quelle durée correspond à quel régime ? Et quelles sont les règles applicables en matière de prolongation et de résiliation ? Les avocates Stefanie Claeys, Marlies Janssens et Dorien Avaux expliquent ce que la durée d'un bail commercial signifie concrètement dans la pratique.

Deux régimes de location commerciale, chacun avec sa propre logique

Comme vous avez pu le lire dans le premier article de cette série, toute location ou mise en location d'un immeuble commercial relève automatiquement de l'un des deux cadres juridiques suivants :

• Location pop-up : un régime flexible pour les contrats d'une durée maximale d'un an, régi par le décret flamand sur les pop-ups
• Bail commercial classique : un contrat durable d'au moins neuf ans, soumis aux dispositions impératives de la loi sur les baux commerciaux.

La durée choisie détermine non seulement le rythme de la collaboration, mais aussi le régime juridique applicable, la protection dont vous bénéficiez et les obligations qui s'appliquent.

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Location pop-up : une activité courte et efficace

Qu'il s'agisse de tester un nouveau concept, d'explorer un emplacement temporaire ou de répondre à des pics saisonniers, la location pop-up permet aux entrepreneurs de s'adapter rapidement. Le cadre juridique reste délibérément léger, mais clairement défini.

#1.Contrat de location d'une durée maximale d'un an

Un contrat pop-up peut être conclu pour une durée unique ou pour des périodes consécutives, à condition que la durée totale ne dépasse pas douze mois. Si cette limite est dépassée, le contrat est automatiquement considéré comme un bail commercial de neuf ans, avec tous les droits et obligations qui y sont associés.
 

La limite de douze mois sert de point charnière : dès que vous la dépassez, le régime complet du bail commercial classique s'applique automatiquement.

Résiliation d'un bail pop-up : uniquement par le locataire

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment avec un préavis d'un mois, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Le bailleur n'a pas la possibilité de résilier le contrat pendant la durée du bail.

Bail commercial classique : un partenariat à long terme

Quiconque souhaite développer une activité commerciale à long terme se retrouve automatiquement dans le cadre d'un bail commercial classique. Ce régime offre la sécurité nécessaire : le contrat de location a une durée minimale de neuf ans. Une durée initiale plus longue est possible, mais uniquement par acte notarié.

#1. Qu'en est-il de la résiliation anticipée d'un bail commercial ?

Un bail commercial peut être résilié pendant sa durée, mais les règles diffèrent clairement pour le locataire et le bailleur. Attention : dans les deux cas, les délais de préavis sont des délais de forclusion, il est donc très important de les respecter scrupuleusement. Si le délai de forclusion n'est pas respecté, cela constitue en effet une « hache » et la résiliation n'est plus possible.

#2. Droit de résiliation du locataire

En tant que locataire, vous avez automatiquement le droit de résilier le contrat tous les trois ans. Ce droit est impératif et ne peut être exclu. Les conditions sont simples :

• vous devez résilier le contrat au moins six mois à l'avance,
• par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Cela donne aux entreprises la possibilité de s'adapter lorsque leur activité change ou qu'un autre emplacement leur convient mieux.

Droit de résiliation du bailleur

Pour les bailleurs, les règles sont plus strictes. La résiliation tous les trois ans n'est possible que si :

• le contrat le permet expressément,
• il existe un motif légal et clairement défini (généralement parce que le bailleur souhaite lui-même exploiter le bien),
• et la résiliation est notifiée au moins un an à l'avance par lettre recommandée ou par acte d'huissier.
   

Des conditions de résiliation strictes doivent empêcher qu'un commerçant qui développe son activité soit brusquement expulsé de ses locaux.

#2. Renouvellement du bail : un droit qui peut être exercé plusieurs fois

En principe, un bail commercial prend fin après neuf ans, mais le locataire dispose d'un outil important : le droit de renouvellement, trois fois au maximum, pour une durée de neuf ans à chaque fois.

Comment fonctionne la demande de renouvellement de bail ?
 

• Le locataire doit envoyer une demande formelle entre 18 et 15 mois avant la fin du terme en cours. Ici aussi, ce délai est strict : le droit au renouvellement du bail expire dès que le délai légal n'est pas respecté. Il est donc nécessaire de respecter scrupuleusement ce délai.
• Cette demande est strictement réglementée et doit respecter toutes les exigences légales en matière de forme.
• Si elle est correctement introduite, le bailleur ne peut la refuser que pour des raisons limitatives, souvent liées à son usage personnel ou à une reconstruction. Dans certains cas, une indemnité d'expulsion équivalente à un à trois ans de loyer est due. 

Attention : d'un point de vue juridique, un renouvellement donne lieu à un nouveau contrat de location. Les garanties telles que les cautions ne sont pas automatiquement transférées : si vous souhaitez les conserver, vous devez les reconfirmer expressément.

Bail commercial vs bail pop-up : une durée bien réfléchie est le point de départ d'une collaboration équilibrée

Alors qu'un bail pop-up offre la flexibilité nécessaire pour tester, le bail commercial classique garantit un cadre stable, à condition que les contrats soient rédigés de manière précise et équilibrée.

Vous hésitez quant à l'approche à adopter pour votre immeuble commercial ? Vous êtes sur le point de louer ou de mettre en location un nouvel espace commercial ? NOMA vous aide à y voir plus clair. Nos avocats accompagnent les locataires et les bailleurs en leur fournissant des conseils clairs et en rédigeant des contrats concluants.

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