Le loyer dans le cadre d'un bail commercial sous la loupe : fixation, indexation et révision

Imaginez : vous êtes sur le point de signer un contrat de location commerciale. L'emplacement est idéal, le bâtiment vous convient, les plans commerciaux sont prêts. Et puis vient la question du loyer : non seulement le montant, mais aussi les petits caractères qui l'accompagnent. Ce loyer augmentera-t-il chaque année ? Et un loyer qui semble correct aujourd'hui peut-il être révisé demain ? Dans ce troisième article de la série consacrée aux baux commerciaux, NOMA clarifie les règles relatives au loyer, en mettant l'accent sur les différents types de loyers, la possibilité d'indexation et la révision du loyer.

Loyer fixe, loyer basé sur le chiffre d'affaires ou une combinaison réfléchie

Le loyer est rarement un simple chiffre : il est le résultat de négociations, d'attentes et parfois aussi d'efforts. C'est précisément pour cette raison que le cadre juridique qui l'entoure est si important. En général, il existe trois possibilités pour le loyer dans le cas d'un bail commercial :

#1. La formule la plus classique reste le loyer fixe. Les parties conviennent d'un montant qui est censé refléter la valeur locative normale du bien. Ce montant est indépendant des performances du locataire. Pour de nombreux entrepreneurs et propriétaires, cela offre tranquillité et prévisibilité : vous savez où vous en êtes, aujourd'hui et demain.

#2. Il existe également le loyer basé sur le chiffre d'affaires, dans lequel le loyer est entièrement ou partiellement lié au chiffre d'affaires du locataire. Ce système est particulièrement courant dans les centres commerciaux, les pop-ups ou les nouveaux concepts commerciaux. Si l'activité fonctionne bien, le loyer suit. Si le chiffre d'affaires est en baisse, le loyer s'adapte en conséquence.

#3. Dans la pratique, on opte souvent pour une combinaison des deux. Un loyer de base fixe, complété par un pourcentage du chiffre d'affaires. Le bailleur conserve ainsi un revenu minimum, tandis que le locataire bénéficie d'une certaine flexibilité. De telles formules nécessitent toutefois des accords précis, notamment sur ce qui est considéré comme chiffre d'affaires et sur la manière dont celui-ci est déterminé.

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Indexation des loyers : pas un automatisme, mais un choix délibéré

Une idée fausse tenace veut que le loyer commercial soit automatiquement indexé. Ce n'est pas le cas : l'indexation du loyer n'est possible que si elle est expressément prévue dans le contrat de location par le biais d'une clause d'indexation.
 

Attention : l'indexation n'est pas une liberté totale | Si une clause d'indexation est prévue, la loi impose des limites strictes. Le loyer indexé ne peut jamais dépasser le résultat de la formule légale, basée sur l'indice de santé :  

loyer de base x nouvel indice / indice initial.

Les parties peuvent toutefois convenir d'un régime plus souple, par exemple en fixant un plafond ou en adaptant la formule, mais jamais d'un régime plus strict.

Révision du loyer dans le cas d'un bail commercial : le filet de sécurité légal

Dans le cas d'un bail commercial de longue durée, le loyer n'est pas fixé pour neuf ans. Afin de contrebalancer la durée minimale légale obligatoire, la loi prévoit une possibilité contraignante de faire réviser le loyer.

Concrètement, chaque partie peut demander une révision du loyer à l'expiration de chaque période de trois ans. Cela n'est possible que si la valeur locative normale du bien immobilier a augmenté ou diminué d'au moins 15 % en raison de nouvelles circonstances. Dans ce cas, le juge peut ajuster le loyer, à la hausse ou à la baisse.

Ce droit de révision du loyer fait partie intégrante de l'équilibre juridique du bail commercial et ne peut être exclu contractuellement. Il s'applique donc automatiquement, même s'il n'est pas prévu contractuellement.
 

Dans le droit des baux commerciaux également, le législateur recherche un équilibre entre liberté contractuelle et protection. Il existe une marge de manœuvre pour des solutions sur mesure, mais dans des limites légales clairement définies.
 

Le loyer comme exercice d'équilibre juridique dans le cadre d'un bail commercial

Pour le locataire comme pour le bailleur, le loyer est un élément central du contrat de location commerciale, qui peut être adapté dans un cadre juridique clair en matière d'indexation et de révision du loyer. Un contrat de location commerciale soigneusement élaboré traduit ce cadre en accords clairs, adaptés au bien immobilier et à l'entreprise qui y développe sa clientèle.

Vous avez des doutes quant à la fixation ou à l'évolution du loyer ? Ou vous avez des questions concernant un bail commercial en cours ou futur ? Les avocats de NOMA se feront un plaisir d'examiner votre situation avec vous, avec une précision juridique et en tenant compte de la réalité commerciale des deux parties. N'hésitez pas à nous contacter.

En février et mars 2026, NOMA organisera également deux séminaires en direct sur la location commerciale, à Bruxelles et à Bruges. Laissez-nous vos coordonnées ici, nous vous tiendrons volontiers informé.