Kosteloze grondafstand voor nutsvoorzieningen: dit zegt de Raad voor Vergunningsbetwistingen in het arrest van 9 januari 2025
Bij de ontwikkeling van een bouwproject rijst vaak de vraag wie instaat voor de grond waarop nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water worden aangelegd. Kan een overheid een kosteloze grondafstand opleggen als stedenbouwkundige last bij een omgevingsvergunning? In haar arrest van 9 januari 2025 boog de Raad voor Vergunningsbetwistingen zich over deze kwestie. Centraal staat de vraag of een kosteloze grondoverdracht voor een nutsvoorziening kan worden opgelegd, zelfs wanneer de grond niet wordt overgedragen aan het openbaar domein. Advocaten Elouise Willems en Gregory Vermaercke zetten de basisprincipes uit het Omgevingsvergunningsdecreet uiteen en lichten het arrest toe.
Lasten volgens het Omgevingsvergunningsdecreet
Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een vergunningverlenende overheid lasten kan verbinden aan een omgevingsvergunning. Deze moeten voortvloeien uit het voordeel dat de vergunninghouder haalt uit de vergunning en uit de bijkomende taken die de overheid daardoor op zich neemt.
Vergunningslasten moeten bovendien redelijk in verhouding staan tot het vergunde project en kunnen betrekking hebben op onder meer groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, mobiliteitsinfrastructuur, openbare gebouwen en nutsvoorzieningen.
In eerdere rechtspraak (RvVb 5 december 2017, RvVb/A/1718/0315 en RvVb van 30 juli 2019, RvVb/A/1819/1262) werd bevestigd dat het opleggen van een 'voorwaarde' van gratis grondafstand moet worden gekwalificeerd als een last en dat dit ook aanvaardbaar is als last.
De concrete case: een kosteloze grondoverdracht voor een distributiecabine
In deze zaak werd bij de toekenning van een verkavelingsvergunning geoordeeld dat de bouw van een distributiecabine voor elektriciteit noodzakelijk was. De netbeheerder adviseerde dat een deel van het terrein hiervoor kosteloos moest worden overgedragen, zodat de distributiecabine kon worden gerealiseerd.
De vergunningverlenende overheid verzette zich hiertegen en voerde twee argumenten aan:
- Geen overdracht aan openbaar domein | Een kosteloze grondafstand kan enkel als de grond wordt overgedragen aan het openbaar domein, wat hier niet het geval was. Dit zou indruisen tegen de ratio van de grondoverdracht als stedenbouwkundige last.
- Disproportionaliteit | Artikel 75 OVD vereist dat lasten in verhouding staan tot het project. Omdat de distributiecabine reeds werd voorzien binnen de ingediende bouwplannen, zou een bijkomende grondafstand een onevenredige verplichting opleggen. Bovendien bestaan er andere zakelijke rechten zoals een erfdienstbaarheid of een opstalrecht om een dergelijke constructie te kunnen realiseren. De stedenbouwkundige last tot het opleggen van een kosteloze grondoverdracht zou derhalve onevenredig zijn met het gewenste doel.
Raad voor Vergunningsbetwistingen weerlegt de beslissing in haar arrest van 9 januari 2025
De Raad voor Vergunningsbetwistingen volgt de redenering van de vergunningverlenende overheid niet en stelt dat haar interpretatie van artikel 75 OVD onjuist is.
- De Raad wijst op de letterlijke bewoordingen van het decreet, in het bijzonder de vaststelling dat de decreetgever bij ‘nutsvoorzieningen’ niet het adjectief ‘openbaar’ gebruikt, en stelt dat hieruit voortvloeit dat het voorwerp van de gratis grondoverdracht voor nutsvoorzieningen enkel een openbaar nut moet dienen. Dit hoeft niet verplicht gepaard te gaan met een overdracht aan het openbaar domein.
- Artikel 75 OVD bepaalt dat een last redelijk in verhouding moet staan tot het vergunde project, maar dit betekent niet dat er geen alternatieven mogen bestaan of dat de last absoluut noodzakelijk moet zijn.
Gelet op deze redenering, besluit de Raad dan ook dat een kosteloze grondafstand aan de netbeheerder mogelijk is voor nutsvoorzieningen, ook als de grond niet wordt overgedragen aan het openbaar domein.
Op zoek naar een toegewijde advocaat?
Het team van NOMA staat voor u klaar met gespecialiseerd advies en begeleiding op maat in een vertrouwelijk kader!
Neem gerust contact op voor een persoonlijk gesprek op onze kantoren in Brussel, Brugge of Kortrijk.
Ook interessant
Alle artikelen
Juridische tips onderweg?
Welkom bij Law by NOMA, een glasheldere blik op de juridische actualiteit. In deze podcast delen de advocaten van NOMA hun expertise. Praktisch, toegankelijk en to the point, op maat van ambitieuze ondernemers en bedrijven.