BAIL COMMERCIAL – TRANSFERT DU BIEN LOUÉ

Transfert du bien loué : que se passe-t-il lorsque le local commercial change de propriétaire?

Un bail commercial est souvent perçu comme un point d’ancrage stable. Pourtant, il arrive qu’un immeuble change de propriétaire : une vente, une donation ou toute autre forme de transfert du bien loué peut soulever des questions, tant pour le locataire que pour le bailleur. Le bail commercial se poursuit-il automatiquement ? Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire et, le cas échéant, à quelles conditions ? Dans cette dernière contribution de notre série consacrée au bail commercial, NOMA fait le point sur ce que prévoit la loi en cas de transfert du bien loué en cours de bail, et sur la manière dont locataires et bailleurs peuvent s’y préparer au mieux.

La vente du bien n’entraîne pas automatiquement la fin du bail commercial

En cas de transfert du bien loué, le nouveau propriétaire est en principe subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial. Le bail commercial se poursuit donc et le locataire peut continuer à exercer son activité.

Cette protection n’est toutefois pas absolue : la possibilité pour le nouveau propriétaire de mettre fin au bail dépend des circonstances concrètes dans lesquelles le bail commercial a été conclu et exécuté.

Bail commercial de longue durée : quand le locataire est-il protégé ?

Dans le cadre d’un bail commercial de longue durée, le locataire bénéficie de la protection la plus étendue lorsque le bail comporte une date certaine, par exemple via l’enregistrement, ou lorsque le locataire occupe effectivement les lieux depuis au moins six mois.

Lorsque l’une de ces conditions est remplie, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire de manière unilatérale, et le bail commercial lui est opposable.

À défaut de date certaine et d’une occupation effective d’au moins six mois, le nouveau propriétaire peut expulser le locataire sans condition.

Expulsion par le nouveau propriétaire : uniquement sous conditions strictes

Même lorsque le locataire est protégé, un nouveau propriétaire peut, dans des cas exceptionnels, procéder à une expulsion. Cela n’est possible que si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• le bail prévoit expressément une clause d’expulsion ;
• le nouveau propriétaire résilie le bail dans les trois mois suivant le transfert, moyennant un préavis d’au moins un an ;
• le nouveau propriétaire invoque un motif légitime, tel que l’occupation personnelle du bien ou la réalisation de travaux de transformation importants.
• Dans de nombreux cas, le nouveau propriétaire est en outre tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction équivalente à une à trois années de loyer.

Le bailleur initial reste coresponsable

Même en cas de transfert du bien, le bailleur initial reste tenu de garantir la jouissance paisible du bien au locataire. Cela implique qu’il doit veiller à ce que le locataire ne perde pas sa protection contractuelle du fait du transfert.

En pratique, cela se traduit par l’obligation d’informer explicitement le nouveau propriétaire de l’existence du bail commercial et de l’engager contractuellement à le respecter, par exemple au moyen d’une clause de respect du bail insérée dans l’acte de transfert.

Bail commercial de courte durée. En cas de bail commercial de courte durée, d’une durée maximale d’un an — par exemple pour un pop-up — un régime plus simple s’applique. Si le bail est enregistré, le nouveau propriétaire ne peut pas non plus expulser le locataire. À défaut d’enregistrement, cette protection fait défaut.

NOMA, partenaire juridique en matière de bail commercial

Le transfert du bien loué n’est pas un événement marginal, mais un scénario réaliste dans le cycle de vie d’un immeuble. Un bail commercial soigneusement rédigé offre un cadre clair lorsque le bien change de propriétaire et permet d’éviter les mauvaises surprises.

Vous avez des questions sur les conséquences d’une vente ou d’un transfert du bien loué ? Ou vous souhaitez faire rédiger votre bail commercial par des avocats expérimentés ? NOMA vous conseille en profondeur, afin que vous sachiez exactement à quoi vous en tenir en tant que locataire ou bailleur. Contactez-nous.

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