HANDELSHUUR – OVERDRACHT VAN HET VERHUURDE GOED

Overdracht van het verhuurde goed: wanneer het handelspand van eigenaar wisselt

Een handelshuurovereenkomst lijkt vaak een vast ankerpunt. Toch verandert een gebouw soms van eigenaar: een verkoop, schenking of andere overdracht van het verhuurde pand kan vragen oproepen, bij huurder en verhuurder. Blijft de handelshuur doorlopen? Kan de nieuwe eigenaar de huurder uitzetten, en zo ja, onder welke voorwaarden? In deze slotbijdrage van onze reeks over handelshuur licht NOMA toe wat de wet bepaalt wanneer het verhuurde goed wordt overgedragen tijdens de looptijd van de huur, en hoe u zich als huurder of verhuurder daar best op voorbereidt.

Verkoop van het pand betekent niet automatisch het einde van de handelshuur

Wanneer het verhuurde pand wordt overgedragen, treedt de nieuwe eigenaar in principe in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder. De handelshuurovereenkomst blijft dus bestaan en de huurder kan zijn activiteit verderzetten.

Die bescherming is echter niet absoluut: of de nieuwe eigenaar de huurder kan uitzetten, hangt af van de concrete omstandigheden waarin de handelshuur werd afgesloten en uitgevoerd.

Handelshuur van lange duur: wanneer is de huurder beschermd?

Bij handelshuur van lange duur geniet de huurder de sterkste bescherming wanneer de handelshuurovereenkomst een vaste datum heeft, bijvoorbeeld door registratie, of wanneer de huurder het pand minstens zes maanden effectief gebruikt.

Is aan een van die voorwaarden voldaan, dan kan de nieuwe eigenaar de huurder niet zomaar uit het pand zetten, en blijft de handelshuur tegenwerpelijk aan de nieuwe eigenaar.

Zonder vaste datum en zonder zes maanden gebruik kan de nieuwe eigenaar de huurder zonder voorwaarden uitzetten.
 

Uitzetting door de nieuwe eigenaar: enkel onder strikte voorwaarden

Zelfs wanneer de huurder beschermd is, kan een nieuwe eigenaar in uitzonderlijke gevallen toch tot uitzetting overgaan. Dat kan enkel onder de volgende voorwaarden: 
 

• De huurovereenkomst voorziet uitdrukkelijk in de mogelijkheid tot uitzetting via een uitzettingsbeding.
• De nieuwe eigenaar zegt de huur op binnen drie maanden na de overdracht, met een opzegtermijn van minstens één jaar.
• De nieuwe eigenaar beroept zich op een wettige reden, zoals eigen gebruik van het pand of ingrijpende verbouwingswerken.
• In veel gevallen is de nieuwe eigenaar gehouden tot betaling van een uitzettingsvergoeding van één tot drie jaar huur aan de huurder. 
   

De oorspronkelijke verhuurder blijft mee aan zet 
 

Ook bij overdracht van het pand blijft de oorspronkelijke verhuurder gehouden tot het rustig huurgenot van de huurder. Dat betekent dat hij erop moet toezien dat de huurder door de overdracht zijn contractuele bescherming niet verliest.

In de praktijk gebeurt dit door de nieuwe eigenaar expliciet te informeren over de bestaande handelshuurovereenkomst en hem contractueel te verbinden tot naleving ervan, bijvoorbeeld via een huurrespectclausule in de overdrachtsakte. 

Handelshuur van korte duur | Bij handelshuur tot maximum één jaar, bijvoorbeeld bij een pop-up, geldt een eenvoudiger regime. Is de handelshuurovereenkomst geregistreerd, dan kan ook de nieuwe eigenaar de huurder niet uitzetten. Zonder registratie ontbreekt die bescherming.

NOMA, juridische sparringpartner bij handelshuur

De overdracht van het verhuurde pand is geen randgebeuren, maar een realistisch scenario in de levensloop van een gebouw. Een doordachte handelshuurovereenkomst biedt houvast wanneer het verhuurde pand van eigenaar verandert, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. 

Heeft u vragen over de gevolgen van een verkoop of overdracht van het verhuurde goed? Of wilt u uw handelshuurovereenkomst laten opmaken door ervaren advocaten? NOMA adviseert u in diepte, zodat u perfect weet waar u als huurder of verhuurder aan toe bent. Neem contact op. 

Op 5 maart organiseert NOMA een live-seminarie over handelshuur in Brugge. Laat hier alvast uw gegevens achter, we houden u graag op de hoogte.