Énergie verte en copropriété : panneaux solaires et bornes de recharge dans les immeubles d'habitation
Les énergies renouvelables sont l'avenir, ce qui signifie que les panneaux solaires et les bornes de recharge font de plus en plus leur apparition dans le paysage de la copropriété. Si les avantages sont multiples, l'installation dans les immeubles d'habitation soulève souvent des questions d'ordre juridique. Que dit la loi ? Et comment les copropriétaires peuvent-ils parvenir à une solution équilibrée et juridiquement concluante ? L'avocate Stefanie Claeys explique le cadre législatif et clarifie les pièges et opportunités potentiels pour les copropriétaires.
Énergie solaire et infrastructure de recharge dans les appartements : droit de modification unilatérale avec exception
La copropriété, telle qu'elle est définie dans le Code civil, est une copropriété forcée. Cela signifie que l'association des copropriétaires (VME) décide généralement des parties communes, telles que le toit ou le garage. Depuis la modification législative du 18 juin 2018, l'article 3.82 du Code civil stipule que chaque copropriétaire a le droit de poser des câbles, des tuyaux et des infrastructures associées sur les parties communes, comme les prises de courant et les passages de câbles. C'est ce qu'on appelle le droit de modification unilatérale.
Si les bornes de recharge relèvent bien de ce droit de modification unilatérale, ce n'est pas le cas des panneaux solaires. Le législateur a jugé que l'installation de ces panneaux photovoltaïques a des implications financières et techniques importantes, qui nécessitent l'approbation de l'EMV.
Panneaux solaires en copropriété : les options juridiques expliquées
Au niveau du cadre juridique des panneaux solaires, la réglementation applicable dépend de leur caractère individuel ou collectif. Stefanie explique cette distinction.
1. Panneaux solaires individuels : trois régimes différents
Lorsqu'un propriétaire individuel souhaite installer des panneaux solaires sur une partie commune, comme le toit, l'approbation de l'assemblée générale à une majorité qualifiée est requise. Dans ce cas, trois régimes juridiques de propriété et d'utilisation s'appliquent :
Droit de superficie | Ce droit confère au propriétaire un droit réel sur les panneaux photovoltaïques pour une durée maximale de 99 ans. Le droit de superficie est négociable, ce qui signifie que les panneaux solaires peuvent être transférés lors de la vente de l'appartement. Cette disposition nécessite une majorité des quatre cinquièmes ainsi qu'un acte notarié, ce qui entraîne les frais nécessaires.
Servitude | Dans ce cas, le propriétaire obtient un droit d'usage exclusif sur une certaine partie du toit. Ce droit n'est toutefois pas négociable et reste attaché à l'appartement. Là encore, une majorité des quatre cinquièmes est requise et le droit d'utilisation doit être inscrit dans les statuts.
Droit locatif | La VME peut louer le toit ou une partie du toit au propriétaire pour l'installation de panneaux solaires. Pour les baux de moins de neuf ans, une majorité simple suffit, mais une majorité des quatre cinquièmes est à nouveau requise pour les baux de plus longue durée.
2. Panneaux solaires collectifs : investir ensemble, partager ensemble
Outre les installations individuelles, la VME peut également opter pour des panneaux solaires collectifs. Dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité des deux tiers et les panneaux photovoltaïques deviennent la propriété de la VME. L'énergie produite est d'abord utilisée pour les parties communes, l'excédent pouvant être distribué aux copropriétaires depuis la loi sur le partage de l'énergie de 2022, à condition qu'ils disposent d'un compteur numérique. Ce qui reste peut être vendu au nom de la VME.
Les règles de base concernant les stations de recharge dans les appartements
Points de charge individuels
Grâce au droit de modification unilatérale prévu à l'article 3.82 du Code civil, un propriétaire peut installer une borne de recharge sur les parties communes sans l'accord de la VME, à condition que cela n'entraîne pas de charge financière pour les autres copropriétaires. Les frais ? Ils sont entièrement à charge du propriétaire, tant pour l'installation que pour l'entretien.
Le saviez-vous ?
En tant que propriétaire, vous devez informer le syndicat ou les autres copropriétaires au moins deux mois à l'avance que vous souhaitez installer un point de charge. La VME peut s'y opposer, mais uniquement sur la base d'un intérêt légitime, tel que des travaux collectifs prévus ou des dommages à l'immeuble.
Bornes de recharge collectives
Dans le cas des stations de recharge collectives, la VME prend l'initiative et décide à la majorité des deux tiers. Outre l'avantage d'un partage des coûts et d'une gestion efficace, cette solution collective garantit une approche durable et tournée vers l'avenir, propice à une utilisation optimale de la capacité de charge du bâtiment.
Projets énergétiques en copropriété : la diligence et la communication sont essentielles
L'installation de panneaux solaires et de bornes de recharge dans une copropriété est plus qu'une simple question technique. Elle nécessite une concertation transparente entre toutes les parties prenantes et une approche juridique solide. Cela va d'un contrôle approfondi de l'acte de base à une analyse minutieuse du règlement de copropriété et des éventuels droits précaires, tels que la location et les servitudes.
Faire appel à un avocat spécialisé?
L'équipe de NOMA est à votre disposition pour vous fournir des conseils spécialisés et un accompagnement sur mesure dans un cadre confidentiel!
N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnelle dans nos bureaux de Bruxelles, Bruges ou Courtrai.
Also interesting
Tous les articles
Des conseils juridiques en route ?
Bienvenue sur Law by NOMA, un regard lucide sur l'actualité juridique. Dans ce podcast, les avocats de NOMA partagent leur expertise. Pratique, accessible et concret, ce podcast s'adresse aux entrepreneurs et aux entreprises ambitieuses.