Démolition et reconstruction en copropriété : que dit la loi ?
Un immeuble, un site de bureaux ou un complexe mixte avec des fonctions résidentielles et commerciales : lorsqu'un immeuble en copropriété est structurellement obsolète ou ne répond plus aux exigences techniques et légales, la démolition et le réaménagement sont souvent inévitables. Mais en tant que copropriétaire, comment prendre une décision aussi radicale de manière juridiquement correcte ? Quels sont les accords que vous pouvez conclure à l'avance - même en tant que promoteur immobilier - pour que le processus reste sur la bonne voie ? L'avocate Stefanie Claeys, spécialisée dans le droit immobilier, explique les pièges et les réglementations possibles.
Réaménagement au sein d'une association de copropriétaires : que dit l'article 3.88 du Code civil ?
Le Code civil prévoit à l'article 3.88, 2° h que l'assemblée générale des copropriétaires décide à la majorité des quatre cinquièmes de la démolition totale et de la reconstruction du bâtiment, à moins que l'acte de base n'y déroge explicitement. Si cette décision n'est pas unanime, une ratification par le juge de paix est nécessaire.
« Cela semble clair sur le papier », explique Stefanie Claeys, "mais dans la pratique, c'est rarement une évidence. En raison de l'exécution de ces constructions et de toute la constrcution juridique qui les entoure, la création d'une nouvelle association de copropriétaires devient également nécessaire. Sans structure juridique et sans accords préalables, chaque étape suivante devient rapidement une source de discussion."
Des accords clairs avant que la première pierre ne disparaisse
La reconstruction d'un bâtiment commence par des accords clairs. Qui prend l'initiative ? Comment les coûts sont-ils partagés ? Qui reçoit quoi après l'achèvement des travaux ? Et que se passe-t-il si l'un des copropriétaires se désiste ?
Dans la pratique, il existe souvent une coopération avec un promoteur immobilier, qui réalise le réaménagement et acquiert en échange des droits de construction supplémentaires. Une telle coopération nécessite un cadre juridique solide. Le procès-verbal de l'assemblée générale suffit rarement. L'expérience montre que des accords supplémentaires sont nécessaires, tant entre les copropriétaires qu'avec le promoteur immobilier, pour rendre le projet juridiquement et pratiquement réalisable. La rédaction d'un nouvel acte de base mérite également une attention particulière dès le départ.
Dès que le bâtiment disparaît de la copropriété, les accords relatifs à la propriété, à la répartition des coûts et à la reconstruction doivent être mis noir sur blanc.
Qu'en est-il de l'article 3.88 du Code civil et du promoteur immobilier ? Rôles, risques et autorisations
Si vous participez à un projet de réaménagement en tant que promoteur immobilier, vous le faites généralement en échange du droit de développer et de vendre des unités résidentielles supplémentaires. Une telle implication nécessite une définition claire des rôles : quelle position occupez-vous au sein (ou à côté) de l'EMV ? Avec qui concluez-vous des contrats et dans quelles conditions ? Le processus d'autorisation exige également une approche réfléchie, depuis la demande de permis environnemental jusqu'aux éventuelles dérogations aux règles d'urbanisme. Des accords clairs dès le départ permettent d'éviter les discussions en cours de route et augmentent le taux de réussite de l'ensemble du projet.
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