Groene energie in mede-eigendom: zonnepanelen en laadpalen in appartementsgebouwen

Duurzame energie is de toekomst, en dat betekent dat zonnepanelen en laadpalen steeds vaker opduiken in het landschap van de mede-eigendom. Hoewel de voordelen divers zijn, roept de installatie in appartementsgebouwen vaak juridische vragen op. Wat zegt de wet? En hoe kunnen mede-eigenaars tot een evenwichtige oplossing komen, die bovendien juridisch sluitend is? Advocaat Stefanie Claeys licht het wetgevend kader toe en verduidelijkt de potentiële valkuilen en mogelijkheden voor mede-eigenaars.

Hoewel laadpalen wel onder dit unilateraal wijzigingsrecht vallen, is dit niet het geval voor zonnepanelen. De wetgever oordeelde dat de installatie van deze PV-panelen aanzienlijke financiële en technische implicaties met zich meebrengt, waarvoor de goedkeuring van de VME vereist is.

Zonnepanelen in mede-eigendom: de juridische opties toegelicht

Op het niveau van het juridisch kader van zonnepanelen, is de toepasselijke regelgeving afhankelijk van hun individueel of collectief karakter. Stefanie licht het onderscheid toe.

1. Individuele zonnepanelen: drie diverse regimes

Wanneer een individuele eigenaar zonnepanelen wil plaatsen op een gemeenschappelijk deel, zoals het dak, is goedkeuring van de algemene vergadering met een gekwalificeerde meerderheid vereist. In dit geval gelden drie juridische regimes voor eigendom en gebruik:

Opstalrecht | Dit geeft de eigenaar een zakelijk recht op de PV-panelen voor maximaal 99 jaar. Het opstalrecht is verhandelbaar, wat betekent dat de zonnepanelen bij verkoop van het appartement kunnen worden mee overgedragen. Voor deze regeling is een viervijfde meerderheid vereist, evenals een notariële akte, wat de nodige kosten met zich meebrengt.

Erfdienstbaarheid | In dit geval krijgt de eigenaar een exclusief gebruiksrecht over een bepaald deel van het dak. Dit recht is echter niet verhandelbaar en blijft verbonden aan het appartement. Ook hier is een viervijfde meerderheid nodig en moet het gebruiksrecht statutair verankerd worden.

Huurrecht | De VME kan het dak of een deel ervan verhuren aan de eigenaar voor de installatie van zonnepanelen. Voor huurcontracten korter dan negen jaar volstaat een gewone meerderheid, maar voor langere termijnen is opnieuw een viervijfde meerderheid vereist.
 

2. Collectieve zonnepanelen: samen investeren, samen delen

Naast individuele installaties kan de VME ook opteren voor collectieve zonnepanelen. In dit geval is een tweederde meerderheid vereist voor de beslissing en worden de PV-panelen eigendom van de VME. De opgewekte energie wordt eerst gebruikt voor de gemeenschappelijke delen, de overtollige energie kan sinds de wet rond energiedelen in 2022 worden verdeeld onder de mede-eigenaars, op voorwaarde dat ze beschikken over een digitale meter. Wat dan nog overschiet, kan voor rekening van de VME verkocht worden.

Wist u dat …
Als eigenaar moet u minstens twee maanden op voorhand de syndicus of andere mede-eigenaars informeren dat u een laadpunt wil plaatsen. De VME kan zich verzetten, maar enkel op basis van een rechtmatig belang, zoals geplande collectieve werken of gebouwschade.

Collectieve laadpalen

Bij collectieve laadstations neemt de VME het initiatief en beslist deze met een tweederde meerderheid. Naast het voordeel van gedeelde kosten en een efficiënt beheer, staat deze collectieve oplossing garant voor een toekomstgerichte, duurzame benadering, goed voor een optimale benutting van de laadcapaciteit van het gebouw.

Energieprojecten in mede-eigendom: zorgvuldigheid en communicatie zijn key

Zonnepanelen en oplaadpalen installeren in een mede-eigendom is meer dan alleen een technische kwestie. Het vraagt om transparant overleg tussen alle stakeholders én een solide juridisch onderbouwde aanpak. Van een grondige check-up van de basisakte, tot een nauwkeurige analyse van het reglement van mede-eigendom en eventuele precaire rechten, zoals huur en erfdienstbaarheden.