De huurprijs bij handelshuur onder de loep: vaststelling, indexatie en herziening

Stel: u staat op het punt een handelshuurovereenkomst te tekenen. De locatie klopt, het pand voelt juist, de commerciële plannen liggen klaar. En dan komt de huurprijs op tafel: niet alleen het bedrag, maar ook de kleine lettertjes errond. Zal die huurprijs elk jaar stijgen? En kan een huurprijs die vandaag correct lijkt morgen alsnog worden bijgestuurd? In deze derde bijdrage in de reeks over handelshuur brengt NOMA helderheid in de spelregels rond de huurprijs, met focus op de verschillende types, de mogelijkheid tot huurindexatie en de huurprijsherziening.

Vaste huurprijs, omzethuurprijs of een doordachte combinatie

De huurprijs is zelden een louter cijfer: ze is het resultaat van onderhandelingen, verwachtingen en soms ook inspanningen. Precies daarom is het juridisch kader errond zo belangrijk. In het algemeen zijn er drie mogelijkheden voor de huurprijs bij handelshuur:

#1. De meest klassieke formule blijft de vaste huurprijs. Partijen spreken een bedrag af dat geacht wordt de normale huurwaarde van het pand te weerspiegelen. Dat bedrag staat los van de prestaties van de huurder. Voor veel ondernemers en eigenaars biedt dit rust en voorspelbaarheid: u weet waar u aan toe bent, vandaag en morgen.

#2. Daarnaast bestaat de omzethuur, waarbij de huurprijs geheel of gedeeltelijk wordt gekoppeld aan de omzet van de huurder. Deze regeling komt vooral voor bij winkelcentra, pop-ups of nieuwe handelsconcepten. Draait de zaak goed, dan volgt de huur. Blijft de omzet achter, dan beweegt de huurprijs mee.

#3. In de praktijk wordt vaak gekozen voor een combinatie van beide. Een vaste basishuur, aangevuld met een percentage op de omzet. Zo behoudt de verhuurder een minimuminkomen, terwijl de huurder flexibiliteit behoudt. Dergelijke formules vragen wel om scherpe afspraken, onder meer over wat precies als omzet wordt beschouwd en op welke wijze die omzet wordt vastgesteld. 

Vragen over handelshuur? In februari en maart 2026 organiseert NOMA twee live-seminaries in Brussel en Brugge. Laat hier alvast uw gegevens achter, we houden u graag op de hoogte.

Huurindexatie: geen automatisme, wel een bewuste keuze

Een hardnekkige misvatting is dat een handelshuurprijs automatisch wordt geïndexeerd. Dat is niet het geval: huurindexatie is enkel mogelijk als ze uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen via een indexatiebeding.
 

Opgelet: indexatie is geen vrij spel | Wordt er een indexatiebeding voorzien, dan legt de wet strikte grenzen op. De geïndexeerde huurprijs mag nooit hoger zijn dan het resultaat van de wettelijke formule, gebaseerd op de gezondheidsindex:  

basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer.

Partijen mogen wel een mildere regeling afspreken, bijvoorbeeld door een plafond of een aangepaste formule, maar nooit een strengere.

Herziening van de huurprijs bij handelshuur: het wettelijk vangnet

De huurprijs staat bij handelshuur van lange duur niet voor negen jaar vast. Als tegengewicht voor de wettelijk verplichte minimumduur voorziet de wet in een dwingende mogelijkheid om de huurprijs te laten herzien.

Concreet kan elke partij bij het verstrijken van elke driejarige periode vragen om de huurprijs te laten herzien. Dat kan enkel wanneer de normale huurwaarde van het pand door nieuwe omstandigheden met minstens vijftien procent is gestegen of gedaald. In dat geval kan de rechter de huurprijs aanpassen, zowel naar boven als naar beneden.

Dit recht op herziening van de huurprijs maakt integraal deel uit van het wettelijk evenwicht van de handelshuur en kan contractueel niet worden uitgesloten. Het speelt bijgevolg automatisch, ook al is het niet contractueel voorzien.
 

Ook in het handelshuurrecht zoekt de wetgever het evenwicht tussen contractuele vrijheid en bescherming. Er is ruimte voor maatwerk, maar wel binnen duidelijke wettelijke grenzen.
 

Huurprijs als juridische evenwichtsoefening bij handelshuur

Voor zowel huurder als verhuurder staat de huurprijs centraal in de handelshuurovereenkomst, met ruimte voor maatwerk binnen een helder wettelijk kader rond indexatie en huurprijsherziening. Een zorgvuldig opgebouwde handelshuurovereenkomst vertaalt dat kader naar duidelijke afspraken, afgestemd op het pand en op de onderneming die er haar cliënteel uitbouwt.

Twijfelt u over de vaststelling of evolutie van de huurprijs? Of heeft u vragen bij een lopende of toekomstige handelshuur? De advocaten van NOMA bekijken uw situatie graag samen met u, met juridische precisie en oog voor de commerciële realiteit van beide partijen. Neem contact op.

In februari en maart 2026 organiseert NOMA bovendien twee live-seminaries over handelshuur, in Brussel en Brugge. Laat hier alvast uw gegevens achter, we houden u graag op de hoogte.