Afbraak en heropbouw in mede-eigendom: wat zegt de wet?
Een appartementsblok, een kantoorsite of een gemengd complex met woon- en handelsfuncties: wanneer een gebouw in mede-eigendom structureel verouderd is of niet langer voldoet aan de technische en wettelijke vereisten, is een afbraak en herontwikkeling vaak onvermijdelijk. Maar hoe neemt u als mede-eigenaar zo’n ingrijpend besluit op juridisch correcte wijze? Welke afspraken legt u op voorhand vast - ook als projectontwikkelaar - om het traject in goede banen te leiden? Advocaat Stefanie Claeys, gespecialiseerd in vastgoedrecht, licht de mogelijke valkuilen en regelgeving toe.
Herontwikkeling binnen een vereniging van mede-eigenaars: wat zegt artikel 3.88 BW?
Het Burgerlijk Wetboek stelt in artikel 3.88, 2° h dat de algemene vergadering van mede-eigenaars met een vier vijfde meerderheid beslist tot de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, tenzij de basisakte daar expliciet van afwijkt. Wordt die beslissing niet unaniem genomen, dan is een bekrachtiging door de vrederechter vereist.
“Dat klinkt helder op papier,” zegt Stefanie Claeys, “maar in de praktijk is dit zelden een evident parcours. Door de uitvoering van deze bouwwerken en de ganse juridische constrcutie daarrond, dringt de oprichting van een nieuwe vereniging van mede-eigenaar zich ook op. Zonder juridische structuur én zonder vooraf gemaakte afspraken wordt elke volgende stap al snel een bron van discussie.”
Duidelijke afspraken vóór de eerste steen verdwijnt
De heropbouw van een gebouw begint bij heldere afspraken. Wie neemt het initiatief? Hoe worden de kosten verdeeld? Wie krijgt wat na voltooiing? En wat als één mede-eigenaar alsnog afhaakt?
In de praktijk wordt vaak samengewerkt met een bouwpromotor, die de herontwikkeling uitvoert en in ruil bijkomende bouwrechten verwerft. Zo’n samenwerking vraagt een juridisch sluitend kader. Notulen van de algemene vergadering volstaan zelden. De ervaring leert dat bijkomende overeenkomsten nodig zijn, zowel tussen mede-eigenaars onderling als met de bouwpromotor, om het project juridisch én praktisch werkbaar te maken. Ook de opmaak van een nieuwe basisakte verdient van bij de start bijzondere aandacht.
Zodra het gebouw in mede-eigendom verdwijnt, moeten de afspraken over eigendom, kostenverdeling en heropbouw al zwart op wit vastliggen.
Wat met artikel 3.88 BW en de projectontwikkelaar? Rollen, risico’s en vergunningen
Stapt u als projectontwikkelaar in een herontwikkelingsproject, dan gebeurt dat doorgaans in ruil voor het recht om bijkomende wooneenheden te ontwikkelen en te verkopen. Die betrokkenheid vraagt om een duidelijke rolafbakening: welke positie neemt u in binnen (of naast) de VME? Met wie sluit u contracten, en onder welke voorwaarden? Ook het vergunningstraject vereist een doordachte aanpak, van de aanvraag van een omgevingsvergunning tot mogelijke afwijkingen op stedenbouwkundige voorschriften. Heldere overeenkomsten van bij de start voorkomen discussies onderweg en vergroten de slaagkans van het volledige project.
Juridische begeleiding op maat, van vastgoedcontract tot vergoedingsafspraak
Heeft u vragen over artikel 3.88 BW of een concreet herontwikkelingsproject? De advocaten van NOMA begeleiden eigenaars, promotoren en syndici zorgvuldig doorheen het proces. Strategisch, zorgvuldig en juridisch sluitend, met oog voor het geheel én de detailafspraken.
Plan uw bezoek op ons kantoor in Brussel, Brugge of Kortrijk.
Op zoek naar een toegewijde advocaat?
Het team van NOMA staat voor u klaar met gespecialiseerd advies en begeleiding op maat in een vertrouwelijk kader!
Neem gerust contact op voor een persoonlijk gesprek op onze kantoren in Brussel, Brugge of Kortrijk.
Ook interessant
Alle artikelen
Juridische tips onderweg?
Welkom bij Law by NOMA, een glasheldere blik op de juridische actualiteit. In deze podcast delen de advocaten van NOMA hun expertise. Praktisch, toegankelijk en to the point, op maat van ambitieuze ondernemers en bedrijven.